Доходность от инвестиций в недвижимость Лондона

Return on investment in London property market

На протяжении многих лет инвестирование на рынке недвижимости Лондона остаётся надёжной и доходной сферой приложения капитала. Лондон, как и Великобритания в целом, обладает одним из самых стабильных рынков недвижимости. Цены на недвижимость здесь растут стабильно на протяжении последних 20 лет. Даже если фиксируется ценовое падения, как это было в кризис 2008-2009гг., то такое падение носит краткосрочный характер и рынок быстро обыгрывает такой спад. Лондон это развитый, хорошо структурированный, полностью интегрированный в экономику рынок недвижимости, открывающий массу возможностей для инвесторов. Это весьма динамичный рынок: достаточно сказать, что среднестатистическая английская семья готова переезжать, улучшая жилищные условия, раз в три года. Аренда жилья в отличие от большинства других европейских столиц, в Лондоне считается делом временным, и все стараются сделать первый шаг в приобретении собственности.

О силе этого рынка свидетельствует и то, что он выдержал кризис и наступившую вслед за ним рецессию. А Лондон и зажиточный юго-восток страны как будто всего этого и не заметили. В Британии не было и волны дефолтов по ипотечным кредитам, как это произошло в США. Отличительными чертами британского рынка являются: упрощённая система ввода и вывода капитала, а также более высокий уровень доходности по сравнению с другими странами Европы. Страна активно инвестирует в собственную инфраструктуру, в числе которых, такие крупные транспортные проекты, как Crossrail и HS2.

Учитывая, что фунт стерлингов – это наиболее стабильная валюта в мире, выгода очевидна.

В последние годы процент иностранных покупателей в новостройках Лондона вырос до 40-60% – в зависимости от района. Наиболее привлекательна лондонская недвижимость для восточноазиатских инвесторов. С 2011 года столица Англии регулярно занимает 1-2-е места по объему инвестиций в жилье (более 5 млрд. фунтов стерлингов в год). Стабильно растущие цены на дома и квартиры, подогреваемые спросом, – вот залог беспроигрышных инвестиций в недвижимость Великобритании.

Лондон не просто город и столица, а настоящий мировой бренд, обладающий ни с чем несравнимым статусом. Доходность инвестиций на рынке недвижимости Лондона варьируется от 3-х до 15 и более % в зависимости от вида инвестирования. Условно можно выделить несколько видов инвестирования на рынке лондонской недвижимости: 1) инвестиции в студенческие общежития и дома престарелых; 2) покупка квартир и частных домов; 3) покупка квартир на стадии строительства; 4) покупка коммерческой недвижимости; 5) инвестиции в девелоперские проекты.

Давайте рассмотрим каждый из видов инвестиционных идей в лондонскую недвижимость.

При инвестировании в студенческие общежития и в дома престарелых основная прибыль формируется от арендного потока. Как правило, это от 6% в год. Стоимость самого объекта растёт не столь быстрыми темпами, как традиционная жилая недвижимость. Темп удорожания студенческих общежитий и домов престарелых около 4-5% в год. Спрос на такой класс недвижимости всегда стабилен, хотя и не без поправок на сезонность, если говорить о студенческих общежитиях. В целом спрос в этом сегменте на протяжении последних 10 лет только растёт. Общепризнанное качество британского образования, привлекающее всё большее число иностранных студентов и увеличение средней продолжительности жизни британцев, способствуют этому. Средняя стоимость инвестирования в объекты этого вида с учётом сопутствующих расходов – 260 тыс фунтов.

Покупку квартир или домов в Лондоне для последующей сдачи в аренду самая популярная инвестиционная стратегия, как среди британских лендлордов, так и иностранных инвесторов. Прибыль формируется, как за счёт арендного денежного потока, как и ежегодного удорожания стоимости самого объекта недвижимости. В этого класса недвижимости есть особенность: размер прибыли не пропорционален стоимости инвестирования. То есть покупка дорогостоящей недвижимости не гарантирует получение высокой арендной платы. При прочих равных, найти арендатора на дорогой объект будет сложнее. В 2019 году почти половину рынка лондонской недвижимости (47,5%) составляли две категории квартир и домов: до 500 тыс фунтов (19,3%) и от 500 до 750 тыс фунтов (28,2%). Именно эти два сегмента наиболее перспективны с точки зрения инвестирования. Рассмотрим на примере среднестатистической квартиры доходность от инвестирования в данный сегмент. На июль 2020г. средняя стоимость квартиры на лондонском рынке составила 544 тыс фунтов. В черте города можно найти объекты и дешевле, но с точки зрения арендного потенциала они будут менее интересны. Вместе с сопутствующими расходами (налоги, услуги юристов, услуги по сопровождению сделки) стоимость сделки составит около 575 тыс фунтов. Это средняя цена без учёта ипотеки и при оформлении на нерезидента. Если квартира оформляется на резидента Британии, то расходы будут на 16 тыс фунтов меньше, из-за отсутствия дополнительного налога. Сдача в аренду рассматриваемой квартиры принесёт около 2,2 тыс фунтов арендного дохода в месяц. После выплаты всех налогов и сборов при пересчёте дохода в год выходит 17,5 тыс фунтов. Таким образом, доходность от арендного потока подобного рода инвестирования составит 3-4%. Что же касается доходности от ежегодного удорожания объекта, то по прогнозу Knight Frank в 2020-2021 гг. лондонская жилая недвижимость прибавит от 3 до 6%. Таким образом, на горизонте инвестирования 5 лет доходность составит порядка 40% или 7-9 % годовых.

Коммерческая недвижимость Лондона, как и любого крупного мегаполиса, представлена офисами, магазинами, доходными домами, отелями, складскими и промышленными объектами, а также рассмотренной выше социальной недвижимостью – домами престарелых и студенческими общежитиями. В сегменте коммерческой недвижимости наблюдается повышенный интерес инвесторов в виду большей доходности по сравнению с другими типами инвестиционных объектов. Средняя совокупная доходность такой недвижимости — 12,7 %.

Рис.1. Совокупная доходность разных типов инвестиционных объектов (ист. IPD, Knight Frank, Macrobond)

Среди разных типов коммерческих объектов наибольшую совокупную доходность имеют офисы: с 2013 году именно они подорожали больше всего и продемонстрировали самое значительное повышение арендных ставок. На втором месте — промышленно-складские объекты.

Property type Rental rate change, % Capital gain, % Return rate, % Total return
(Capital gain +
Return rate), %
Offices 7,25 16,55 5,74 22,29
Retail property 1,37 7,42 5,64 13,06
Industrial and warehouse facilities 0,40 13,31 6,72 20,03

Рис.2. Доходность от инвестирования в объекты коммерческой недвижимости Лондона

Доходность от инвестирования в девелоперские проекты в Лондоне может доходить до 30 и более % годовых. Привлекательность объектов зависит от многих параметров: от проекта, локации, застройщика, наличия полного или частичного пакета разрешительной документации. Кроме строительства новых объектов на лондонском рынке весьма популярны проекты реконструкции объектов с последующим увеличением площади и улучшением технических характеристик строений. Однако здесь следует быть предельно внимательным в части возможности получения согласований и ограничений, налагаемых к объектам со стороны муниципалитета.

Наша команда готова оказать качественный сервис в вопросах связанных с недвижимостью в Лондоне.

Compare listings

сравнить